Wer ungenutzten oder auch nur selten genutzten Wohnraum besitzt, hat sich mit Sicherheit schon einmal überlegt, diesen als Ferienwohnung zu vermieten. Um eine Eigentumswohnung oder gar ein Haus als Feriendomizil zur Verfügung zu stellen, müssen jedoch einige wichtige Faktoren beachtet werden, um unnötigen Ärger oder gar Schwierigkeiten mit dem Gesetz zu vermeiden.
Von der passenden Einrichtung der Ferienwohnung über die Vermarktung auf Portalen und Reisewebseiten bis hin zu bürokratischen und steuerrechtlichen Auflagen, muss einiges erledigt werden, bevor die Wohnung als Ferienunterkunft vermietet werden kann. Gerade bei den bürokratischen Auflagen spielt es zudem eine Rolle, ob und wenn ja, wie oft das Objekt privat genutzt wird und vor allem, ob die Wohnung privat oder gewerblich vermietet werden soll.
Dieser Artikel soll Ihnen eine Übersicht geben, was nötig ist, um Ihre Wohnung erfolgreich als Ferienwohnung zu vermieten. Außerdem erfahren Sie in diesem Artikel wichtige Informationen zu Recht und Steuervoraussetzungen, die Sie als Eigentümer oder Eigentümerin beim Vermieten Ihrer Ferienunterkunft beachten müssen. Nicht zuletzt können Sie sich auch dafür entscheiden, sich von einem Immobilienmakler in Coswig oder in einer Stadt in Ihrer Nähe bei der Vermietung Ihrer Ferienwohnung unterstützen zu lassen.
Voraussetzungen für Sie als Eigentümer einer Ferienwohnung
Um eine Wohnung als Ferienwohnung anbieten zu können, gibt es bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen. Dazu gehören zum Beispiel Punkte aus dem Wohnraumschutzgesetz. Das Wohnraumschutzgesetz regelt, wo welche Arten von Wohnung an wen vermietet werden dürfen – also auch, ob Sie Ihre Wohnung an Urlauber und Urlauberinnen vermieten dürfen. In den meisten Fällen benötigen sie sogar eine entsprechende Genehmigung, um Ihre Wohnung an Touristinnen und Touristen vermieten zu dürfen.
Falls sich Ihre Wohnung in einer Großstadt mit Zweckentfremdungsverbot, wie zum Beispiel München, befindet. Speziell in so einem Fall benötigen Sie zwingend eine Genehmigung, um Ihre Wohnung als Feriendomizil zu vermieten.
Wofür ist eine Genehmigung vonnöten?
Sollten Sie eine Genehmigung benötigen, werden hierfür zum Beispiel Dinge wie die Lage der Wohnung in Betracht gezogen. Hierbei ist relevant, ob die Wohnung beispielsweise am Meer, in einem beliebten Erholungsgebiet, in einem Kurort oder in einer Tourismushochburg liegt. Auch die Ausstattung der Wohnung spielt hierbei eine Rolle. So müssen Ferienwohnungen über ausreichende Sanitäranlagen für die mögliche Zahl der Gäste, Elektrizität, Warmwasser und Heizmöglichkeiten verfügen. Doch auch Mobiliar, Verkehrsanbindung und eine Grundausstattung wie Bettwäsche, Kochgeschirr oder Besteck ist für die Ausstellung einer solchen Genehmigung relevant.
Außerdem gilt es zu klären, ob Sie die Wohnung beim Einwohnermeldeamt anmelden müssen. Dies ist vor allem an Orten relevant, die eine Kurtaxe erheben. In diesem Fall ist es irrelevant, ob Sie als Vermieter selbst in dem Ort leben, in dem Sie Ihre Wohnung vermieten wollen. Auch müssen Sie bei der Anmeldung beachten, ob Sie die Wohnung als Zweitwohnsitz eintragen lassen müssen, oder nicht. Dies ist dann der Fall, wenn Sie zumindest hin und wieder selbst diese Wohnung bewohnen. Wenn Sie ausschließlich vermieten wollen, müssen Sie Ihre Wohnung in der Regel nicht als Zweitwohnsitz anmelden.
Gewerbeanmeldung
Bei der Frage, ob für Ihre Vermietung eine Gewerbeanmeldung nötig ist, sind die jeweiligen Vorgaben der Gemeinde ausschlaggebend. In den meisten Fällen ist es hier sehr sinnvoll, sich von einem Makler oder einer Maklerin beziehungsweise einer anderen rechtskundigen Person in Sachen Immobilienrecht beraten zu lassen. Die Notwendigkeit einer Gewerbeanmeldung hängt unter anderem von der Höhe der zu erwartenden Mieteinnahmen ab. In der Regel ist eine Gewerbeanmeldung dann Pflicht, wenn die Mieteinnahmen 24.500 € pro Jahr überschreiten.
Das sollten Sie bei der Vermietung beachten
Wenn Sie all diese Formalitäten erfolgreich hinter sich gebracht haben und die Erlaubnis – mit oder ohne Genehmigung – haben, Ihre Wohnung zu vermieten, kann es losgehen. Damit Ihre Wohnung von Feriengästen auch gefunden wird, müssen Sie diese natürlich bewerben. Hierfür können Sie Ihre Wohnung zum Beispiel auf einer Website wie Airbnb oder einem anderen Reiseportal einstellen, oder Sie treten mit Reisebüros in Kontakt.
Wenn Sie Ihre Wohnung selbst vermarkten wollen, ist Seriosität natürlich besonders wichtig. Informieren Sie Ihre potenziellen Gäste umfassend über die Ausstattung Ihrer Wohnung, über die Lage und die Verkehrsanbindung. Hierbei ist es wichtig, realistisch und objektiv zu bleiben und nichts zu beschönigen. Liegt Ihre Wohnung also beispielsweise nur 50 Meter Luftlinie vom Strand entfernt, wäre es fatal zu behaupten, sie wäre 50 Meter fußläufig vom Strand entfernt.
Preise der Region anpassen
Achten Sie zudem auf ortsübliche und vor allem transparente Preise und seien Sie schnell und zuverlässig erreichbar, falls Interessentinnen und Interessenten Fragen haben, die sie vor ihrer Buchung klären möchten. So steigern Sie Ihre Chancen, dass es zu einer Buchung durch diese Interessentinnen und Interessenten kommt.
Agentur für Vermietung beauftragen
Eine weitere gute Möglichkeit, Feriengästen Ihre Wohnung schmackhaft zu machen und sich gegenüber der Konkurrenz abzuheben, ist eine Klassifizierung Ihrer Ferienwohnung. Diese können Sie zum Beispiel beim Deutschen Tourismusverband beantragen. Eine weitere Möglichkeit hierbei wäre, die Wohnung über eine Agentur vermieten zu lassen. Gerade, wenn Ihre Wohnung in einem Tourismusmagneten liegt, kann das in der Hochsaison viel Arbeit bedeuten, die Ihnen eine Agentur abnehmen kann.
Auch kann eine Agentur Sie dabei unterstützen, dass Ihre Wohnung in der Nebensaison – falls es eine gibt – nicht monatelang leer steht und Sie nicht auf den Instandhaltungskosten sitzen bleiben. Falls Sie Ihre Wohnung selbst vermarkten, müssen Sie auch diesen Aspekt bei der Vermietung beachten.
Gastgewerbe in Aktion
Sobald Sie Ihre ersten Gäste erwarten, müssen Sie sich um den organisatorischen Teil kümmern. Ihre Gäste benötigen natürlich Zugang zur Wohnung und idealerweise sollten Sie die Wohnung vor dem Einzug Ihrer Gäste einmal mehr oder weniger gründlich reinigen. Dies ist ebenfalls nach Abreise der Gäste nötig. Überlegen Sie, ob Sie sich selbst darum kümmern können, sofern Sie in der Nähe wohnen. Falls Sie selbst zu weit weg sind, müssen sie jemanden finden, der diese Aufgaben für Sie übernehmen kann und auch im Notfall für Ihre Gäste da ist – zum Beispiel, wenn sich diese ausgesperrt haben.
So finden Sie eine Ferienwohnung
Wenn Sie noch keine ungenutzte Immobilie besitzen, sich aber überlegen, eine Wohnung zu kaufen und diese zu vermieten, können Sie bei der Wahl der Immobilie bereits die oben genannten Punkte im Kopf behalten. Sie können Ihre Wohnung gezielt an Orten mit viel Tourismus kaufen und auch bei der Ausstattung eher die Standardvariante wählen – denn leider geht die Ausstattung in einer nicht ausschließlich selbst genutzten Ferienwohnung in der Regel deutlich schneller kaputt, als wenn man die Wohnung ausschließlich selbst nutzt.
Bei der Suche nach einer geeigneten Ferienwohnung kann Sie entweder ein Makler oder eine Maklerin unterstützen, oder Sie durchforsten Immobilienplattformen nach passenden Angeboten. Eine weitere gute Möglichkeit sind die Lokalzeitungen der Orte, die für Ihre Wohnung infrage kommen.
Bevor Sie eine Wohnung kaufen, kalkulieren Sie, ob die Wohnung auch langfristig rentabel ist. Hierfür können Sie Zahlen wie das Tourismusaufkommen des Ortes und die ortsübliche Miete hinzuziehen. Auch die Länge der Hochsaison spielt eine große Rolle. Nicht zuletzt gehören auch Faktoren wie die Nebenkosten, die zu erwartenden Reparatur- und Renovierungsarbeiten und mögliche Gebühren, die manche Gemeinden für Ferienwohnungen erheben, hinzu.
Diese müssen Sie mit den zu erwartenden Mieteinnahmen vergleichen, um so die Rentabilität Ihrer Wohnung festzustellen. Außerdem müssen Sie in der Lage sein, auch eine schlechte Saison zu überleben.
Fazit
Obwohl die Vermietung einer Ferienwohnung eine sehr gute zusätzliche Einnahmequelle sein kann, lässt sich abschließend sagen, dass mit einem solchen Unterfangen durchaus auch eine deutliche Mehrarbeit verbunden sein kann. Die Höhe des Aufwands, der auf Sie zukommt, hängt von unterschiedlichsten Faktoren ab. Hierzu gehören Lage und Tourismussituation Ihrer Wohnung, der Zustand der Wohnung, die Auflagen der Gemeinde oder Stadt und nicht zuletzt Ihre eigene Fachkenntnis. Im Zweifelsfall ist es immer sinnvoll, sich kurz- oder langfristig professionell bei der Vermietung einer Ferienwohnung unterstützen zu lassen.